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【半岛网房产咨询平台开通】资深律师服务您的房产生活!

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发表于 2014-4-23 12:04 | 显示全部楼层 |阅读模式


半岛网房产咨询平台即日起开通!官方平台、资深律师在线,服务您的有房生活!不论您在新房、二手房买卖、交易、居住过程中遇到了任何疑问和纠纷,都可以在此跟帖留言。我们的律师团队将为您提供专业的法律解答,助您的房产生活一路畅通!




咨询律师:闫志真律师      
执业证号:13702201010528158
执业机构:山东诚泉律师事务所
地    址:中国山东省青岛市崂山区海尔路61号天宝国际银座608室
电    话:0532-89953233    13730973775

闫志真律师

闫志真律师

闫志真律师简介
闫志真,资深律师,毕业于山东大学法学院,创办山东诚泉律师事务所,担任主任职务。闫志真律师受聘于多家具有影响力的集团公司担任法律顾问,自从事法律行业以来已办理各类诉讼、非诉讼案件,在处理房地产法律事务方面具有丰富的经验。闫志真律师在法律专业主攻商事法律同时拓展法律知识领域范围,工作中把专业知识付诸实践,并在实践工作中不断丰富和加深专业研究,使得业务精益求精。专业知识和多年来实际工作经验的沉淀积累加之对行业领域的熟悉,在业务领域成果卓越。

发表于 2014-4-23 21:25 | 显示全部楼层
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发表于 2014-4-28 09:37 | 显示全部楼层
关于房产证的相关法律规定

  第一,双方在签订买卖合同时,书面约定了购房人取得房产证的具体时间,如果由于开发商的原因到期购房人没有取得房产证,开发商要承担违约责任,如果双方在合同里约定了具体的违约责任,按其约定;如果只约定了时间,而没有约定违约责任,购房人可以按照已付购房总额要求开发商支付利息,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。笔者建议购房人最好是约定具体的违约责任,实践中一般是按照每天支付已付房屋总价的万分之二至万分之五,越高对购房人越有利,因为这样不仅购房人可以获得更多的赔偿,而且计算依据明确,对开发商也起着有效的约束作用。

  第二,如果双方在签订合同时没有约定,购良人取得房产证的具体时间,该房屋若是—预售房,也就是通常所说的期房,按照解释的规定,自房屋交付使用之日起90日内,购房人应取得房产证,如果因为开发商的原因致使购房人没有取得房产证,即使合伺没有约定违约责任,开发商也要支付相应的房价款利息。这里所说的房屋交付的标准就是开发商交钥匙的时间。

  第三,如果购房人在签订购房合同时,该房屋已经竣工成为现房,按照解释的规定,自合同订立之日起90日内,购房人应取得房产证,如果因开发商原因购房人没有取得房产证,同样要支付相应的利息。同时,解释的第19条规定:“商品房买卖合同约定或者按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

  这里所说的《城市房地产开发经营管理条例》第33条是指预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

  房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。如果因为开发商的原因,超过合同约定的时间一年,或者第33条规定的时间一年,购房人仍然没有取得房产证的,购房人可以解除合同,并要求开发商赔偿损失,包括利息损失、装修费用和其他的实际合理损失。例如,有些因为开发商迟延交纳土地出让金导致办不了房产证;因为开发商擅自改变规划或房屋用途办不了房产证等。

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发表于 2014-4-28 09:43 | 显示全部楼层
房地产企业全程法律服务指引
一、律师服务范围

  结合房地产开发企业经营、建设施工等各个阶段需要解决的具体问题,分不同阶段可能出现的法律问题和各种需要制作的法律文件,确定相应的服务内容:
  1、征地拆迁及补偿安置期间,为房地产开发企业提供的法律服务包括但不限于:
  (1)为房地产开发企业的征地及城市房屋拆迁工作出具相关的法律意见;
  (2)协助房地产开发企业同被拆迁人进行拆迁谈判,在谈判中提供相应的法律服务;
  (3)负责草拟和审查征地及房屋拆迁过程中所需法律文件;
  (4)对补偿安置中可能出现的法律问题提供相应的法律服务;
  2、在土地前期开发期间,为房地产开发企业提供的法律服务包括但不限于:
  (1)受托参与土地使用权出让过程中的协商、招标、拍卖,为房地产开发企业依法受、出让取得土地使用权提供相应的法律服务;
  (2)受房地产开发企业的委托,进行房地产项目的法律评估、调查;
  (3)草拟、修改、完善地块前期开发合同,起草土地受让协议书等有关法律文件;
  (4)参与市政配套合同的洽谈、起草、审查,并协助处理合同履行过程中其他非诉讼法律事务;
  3、在施工建设期间,为房地产开发企业的法律服务包括但不限于:
  (1)参与工程设计、施工招标文件的制定,帮助房地产开发企业审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;
  (2)审查修改工程设计合同、施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同;
  (3)协助房地产开发企业与工程承包方洽谈、草拟、修改确定工程承包合同;
  (4)协助房地产开发企业审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力,审查确定工程分包合同;
  (5)协助房地产开发企业依约履行工程承包合同、设备采购安装合同及对履约、反索赔资料的积累和保管;
  (6)协助房地产开发企业审查工程分部分项质量验收资料,协助处理因工程质量引起的争议;
  (7)参加房地产开发企业对工程竣工的验收工作,对验收工作提出法律意见。
  4、在房地产经营期间,为房地产开发企业提供的法律服务包括但不限于:
  (1)房地产合作开发与土地使用权(项目)转让
  a、解答房地产合作开发与土地使用权(项目)转让的专项法律咨询,提供全方位的法律意见。
  b、受房地产开发企业委托,参与房地产合作开发模式及土地使用权(项目)转让的决策论证。提供法律方面的合法性、可行性论证,策划和制定化解法律风险的相关方案;
  c、根据房地产开发企业的委托出具律师函;为客户在房地产合作开发及土地使用权(项目)转让过程中保全己方权利或证据,进行法律交涉。
  d、参与房地产合作开发及土地使用权(项目)转让相关合同的策划与分析,制定所需合同及其他法律文件的文本并参与谈判。
  e、全程跟踪房地产合作开发及土地使用权(项目)转让活动,提供全方位动态法律服务,包括:审查有关法律文件、草拟有关合同及协议、参与谈判、提供法律意见、拟定转让方案、办理转让手续;
  f、处理房地产项目公司在设立、转让、兼并等过程中涉及的法律事务;
g、为房地产开发企业进行房地产项目招商、融资提供法律意见、设计方案,参与谈判,并制作相应的法律文件;
  (2)商品房屋的预售、销售、租赁
  a、参与房地产开发企业与销售代理商关于代理销售、租赁事宜的谈判,审查、修改房地产开发企业与代理商的代理销售、租赁协议书,协助房地产开发企业完善商品房屋预售、预租条件;
  b、协助房地产开发企业与境外律师楼签署委托代理合同,为境外律师楼出具向境外预售商品房屋的法律意见书;
  c、协助房地产开发企业审查有关楼宇预、销售的广告内容;
  d、协助房地产开发企业起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《商品房买卖合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等法律文件,并就相关文本报送行政机关的核准备案;
  e、答房地产开发企业或购房人、承租人针对上述法律文件提出的法律问题;
  f、准备《商品房买卖合同》文本,安排办理正式签约手续;
  g、配合房屋竣工的验收工作;
  h、代表房地产开发企业向买方出具律师催收楼款通知书;
  i、在收楼过程中,协商买卖双方进行相关法律咨询、协调解决双边矛盾;
  j、协助设计租赁实施方案及完善商品房租赁条件;
  k、草拟、审查租约、意向书,提供法律意见;
  (3)商品房屋的按揭
  a、参与房地产开发企业与银行有关商品房抵押贷款的谈判,起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性;
  b、协助对业主主体资格及资信进行审查;
  c、将业主的申请资料及借款人与房产商签署的《房地产预售契约》及已缴楼款凭证送呈银行审核。
  d、协助办理《房地产预售契约》、《房地产按揭贷款合同》公证并监证;
  e、协助进行抵押登记备案;
  (4)物业管理
  a、为确定物业管理方案提供法律意见,协助论证物业管理方案的可行性;
  b 、协助房地产开发企业招标选聘物业管理企业;
  c、起草或审查、修改关于设立物业管理公司的合同章程及其他相关法律文件;
  d、协助房地产开发企业办理物业承接验收手续;
  e、协助办理相关手续,为物业管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立进行策划;
  f、起草或审查、修改《使用公约》、《业主(住户)守则》等相关法律文件;
  g、起草或审查、修改前期物业管理合同;
  h、其他有关物业管理的法律服务;
  (5)其他相关法律服务
  a、在建工程、工业、商业、住宅物业的抵押、收购和转让法律服务;
  b、物业调查、商品房评估、拍卖及测绘法律服务;
  c、受托代理房地产开发企业各种涉及房地产的诉讼、仲裁、复议案件;

  二、服务方式
  
  1、本律师将根据房地产开发企业的需要担任房地产开发企业的专职法律顾问。
  2、定期与房地产开发企业负责人会晤,提供法律意见和方案。
  3、定期与房地产开发企业进行电话联系,全面了解房地产开发企业现状,以便有针对性地提供法律服务。
  4、房地产开发企业可随时通过电话、信函、传真、电子邮件等方式或派人上门与律师沟通,本律师也可上门提供法律服务,以便帮助房地产开发企业及时解决法律问题。
  5、如房地产开发企业有特殊要求,双方可协商确定。

  三、服务项目
  
  1、根据房地产开发企业的需要,提供专项法律培训;
  2、提供专项法律咨询、法律查询;
  3、参加各类谈判;
  4、草拟、修改、审查合同;
  5、出具法律意见书;
  6、律师见证;
  7、代理房地产开发企业的诉讼、仲裁、复议案件;
  8、其他;

  四、服务原则
  
  本律师事务所开展相关法律服务的嵌入式服务工作原则:
  嵌入式服务原则:全程跟入、具体推进、实行嵌入式服务。法律服务是一项细致而且面临不断发生变化的业务,工作的实施不仅依靠以往的工作经验及扎实的法律知识,还要依靠对工作中不时发生的新问题的准确把握并相应调整工作方法。嵌入式的工作方法有利于迅速、准确地了解问题实质,及时作出反应和应对。

  五、工作流程
  
  第一项:由本律师负责,召集律师事务所优秀律师组成专门工作团队,负责房地产开发企业的法律服务;
  第二项:工作团队进行摸底调查,用合理时间了解基本情况;
  第三项:会同房地产开发企业对法律服务内容进行分类。编制目录,初步分析后建档;
  第四项:制订相关法律服务的工作安排;
  第五项:根据工作安排,由本律师负责具体工作;
  第六项:建立会商制度,根据工作要求,确定本律师与房地产公司的定期会议制度; 由本律师在定期会议上通报工作进度,征询意见。对于有特别要求的项目,经工作负责人确认后,可召开临时会议研讨;
  第七项:对提供法律服务的项目进行跟踪服务;
  第八项:工作调整,针对工作中不时发现的问题,提出调整及解决方法;
  第九项:对服务情况不断进行总结,向房地产开发企业进行分项及总体报告。


                                                      山东诚泉律师事务所
                                                      闫志真律师
                                                      电话;13730973775
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发表于 2014-7-7 09:46 | 显示全部楼层
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发表于 2014-7-27 05:16 | 显示全部楼层
好啊楼主,没想到啊,太好了
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发表于 2014-7-27 22:00 | 显示全部楼层
水平很高啊,值得学习
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发表于 2014-7-30 18:10 | 显示全部楼层
好贴阿楼主,代表大家谢谢您
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发表于 2014-7-31 10:21 | 显示全部楼层
真的吗?太好了,非常喜欢
[发帖际遇]:fgngfhnmghm 乐于助人,奖励 2 威望.
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发表于 2014-8-11 11:28 | 显示全部楼层
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